Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig – NS 3600

Ny forskrift til avhendingslova fra 2022

Ny forskrift til avhendingslova for tryggere bolighandel ble publisert 11. juni 2021 med virkning fra 1. januar 2022. Forskriften har tatt inn krav fra NS 3600:2018 og beskrivelse av tilstandsgrader for tilstandsanalyse av bolig. Forskriften inneholder ikke kriterier for tilstandsgrad for den enkelte bygningsdel, og viser til NS 3600.

Redusert konfliktnivå

NS 3600 er utarbeidet for å angi krav til hva en teknisk tilstandsanalyse skal inneholde ved omsetning av bolig. Målet er å bidra til en enhetlig analyse og en tilstandsrapport som blir nyttig for både kjøper og selger.

Fordeler med å bruke standarden er:

• Klarere retningslinjer for undersøkelser og vurdering av boligers tilstand
• Bygningssakkyndige har en felles sjekkliste
• Homogene og bedre tilstandsrapporter
• Et verktøy for oppdragsgiver (megler, advokat eller forbruker) som grunnlag for boligkontrakten

Ved å bruke tilstandsrapporten blir det mulig å redusere konfliktnivået ved omsetning og gi kjøper en større visshet om boligens kvaliteter og mangler, i tillegg til hvilke tiltak som må forventes og hva det vil koste å utbedre disse.

I standarden brukes begrepet tiltak. Dette er gjort for å unngå ulike tolkninger av begreper som oppussing, vedlikehold, modernisering og rehabilitering.

Egenerklæring

Forut for tilstandsanalysen skal det foreligge en egenerklæring fra eier. Egenerklæringen skal gi uttrykk for selgers kunnskap om boligen, herunder:

• Detaljert identifikasjon av tomt og bygning
• Alle kjente feil og mangler ved boligen
• Opplysninger om alle arbeider utført på boligen i de siste 10 år
• Problemer ved bruk av bolig
• Skadedyr på eiendommen
• Kontroller utført av offentlige myndigheter
• Heftelser og krav fra kommunen eller andre
• Eventuelle tvister eller avtaler som gjelder boligen
• Tidligere tekniske rapporter

Enegerklæringsskjema

I henhold til standarden NS 3600 skal det forut for tilstandsanalysen foreligge en egenerklæring fra eier.

Les mer om egenerklæringsskjemaet til NS 3600

Tiltakskostnader

En rapport utarbeidet etter NS 3600 skal gi et signal til kjøper hvilke tiltakskostnader som kan påregnes etter kjøp av bolig. Alle forhold som har økonomisk betydning skal beskrives. Tanken er at en kjøper skal få svar på “Hva kjøper jeg og hvilke konsekvenser har det for min økonomi?”. Tiltakskostnader skal stipuleres og angis i sekkeposter.

Det er viktig å forstå at tiltakskostnadene stipuleres på basis av statistiske data for bygge- og installasjonsarbeider og kan ikke forventes å være nøyaktige. De faktiske kostnadene fra en entreprenør vil kunne avvike en god del på grunn av generell kostnadsøkning, midlertidige eller lokale markedssvingninger og ukjente faktorer som avdekkes først etter at arbeidet er satt i gang.

Ansvarsfordeling

Ansvaret mellom eier og den bygningssakkyndige er tydeliggjort i standarden, og eier er pålagt ansvar i forhold til framlegging av dokumentasjon. Egenerklæringsskjemaet skal være utfylt før tilstandsanalysen gjennomføres. Eier skal også legge forholdene til rette for inspeksjon.

Ivaretar krav og behov gitt i andre dokumenter

Kravene i standarden er basert på:

• NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk – Innhold og gjennomføring
• NOU 2009:6 Tilstandsrapport ved salg av bolig
• Tekniske krav til bolig angitt i lover og forskrifter
• Beste praksis på området

Som en del av standardens krav er det tre tillegg som angir hva som skal undersøkes for teknisk tilstand. Hovedtyngden av undersøkelsen gjelder bygningstekniske forhold, men den inkluderer også elektriske og branntekniske forhold.

Tilstandsgrad

Standarden beskriver hva som skal undersøkes for blant annet våtrom, kjøkken, vinduer, tak, kledning, skjevheter på gulv, drenering og grunnforhold. Den gir også krav til hva som skal oppfylles for å gi bygningsdelen en bestemt tilstandsgrad. Vurderingen av tilstandsgrad er basert på NS 3424.

Det er angitt hva som er referansenivå, det vil si tilstandsgrad TG 0, i tillegg til kriterier for tilstandsgrad TG 1, TG 2 og TG 3. Tilstandsgradene er basert på kravene i NS 3424, men er utdypet for bolig. Forslag til referansenivå og kriterier for tilstandsgrader angitt i NS 3600 kan brukes på andre bygninger enn bolig eller til andre formål der dette er relevant. I NS 3600 er det gjort en forenkling i forhold til NS 3424.

Brukere av NS 3600

Det er mange som har nytte av NS 3600. De viktigste brukerne er:

• Boligkjøpere/-selgere
• Teknisk etat i kommunene
• Eiendomsmeklere
• Takstmenn
• Borettslag
• Rådgivende ingeniører
• Byggmestere
• Boligutviklere